旧改“三重门”--珠江啤酒

    目前广州旧厂房改造，主要趋向于自主改造，或者是寻求合作伙伴，征收的方式，目前还是比较少。今年2月底，广州市公布了2011年的重点建设项目计划(草案)，总计包括101个项目清单，以及2011年826.4亿元的投资计划。其中珠江啤酒三旧改造地块地处广州新中轴线，紧靠珠江南岸，地理条件十分优越。
    根据珠江啤酒去年底发布公告，珠江啤酒已收到控股股东广州珠江啤酒集团有限公司转发的广州市国资委《关于广州珠江啤酒股份有限公司总部产能搬迁有关工作的函》，要求珠江啤酒广州总部力争在2013年底前大部分产能实现外迁，2015年底前完成全部产能停产搬迁工作。
    公开资料显示，目前珠江啤酒广州总部位于琶洲，毗邻广交会展馆酒招商，这块地面积为251147平方米。
    据悉，珠江啤酒搬迁原因是根据广州市建设中心城市的产业战略规划和功能分区布局，珠江啤酒公司总部地处广州新中轴线，紧靠珠江南岸，在该区域进行大规模的工业生产，已不适应城市发展要求。因此，珠江啤酒决定将总部部分酿造和灌装设备搬迁至南沙公司。
    根据广州市产业布局调整规划中“一区集聚”的具体规划，由珠江新城***新消息 价格 户型 点评、琶洲地区和天河北共同组成的城市焦点,主旨,中心,核心商务区，重点发展金融、保险、会展、商贸等现代服务业，珠江啤酒地块将作为广州未来CBD的核心区域。
    参照去年11月，广州地铁公司以8.8亿元的总价拿下琶洲AH041018、AH041023地块，总面积3.8万平方米，建筑面积22.94万平方米，折合楼面地价3836元/平方米，土地性质为商业金融、交通设施用地。
    有消息称，若按公开出让的方式，按土地出让成交价的60%计算补偿款，珠啤广州总部地块能为珠江啤酒带来约30亿元的收益。
    对此，华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所所长王幼松表示，关键还是取决于这块土地的使用规划，如果是规划为住宅用地或者商业用地，参照周围土地的拍卖价格，珠江啤酒地块给珠江啤酒带来20-30亿的收益，还是有可能的。
    根据广州市公布的三旧改造分类改造模式，旧厂改造按照土地性质分成国有旧厂房和集体旧厂房两类，目前旧厂房的改造可分为三种模式，一是自行改造，补交地价。依照广州市修订的城乡规划，申请改造地块可单独开发、无需纳入统一储备开发整理的，可由企业自行开发改造（商品住宅除外），并按规定补交出让金。
    二是公开出让，收益支持。具备开发经营条件的用地，可由土地储备机构收购，也可由企业自行搬迁整理土地后，组织公开出让。按照土地出让收益的一定比例或者土地纯收益的一定比例计算补偿款。
    三是公益征收，合理补偿。规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施的用地占总用地面积50%以上且不具备经营开发条件的，由依法收回并给予合理补偿。
    据了解，目前珠江啤酒地块的规划尚未出炉，而珠江啤酒也没有对这块地的开发方式有任何表态。
    有业内人士指出，广州旧厂房改造主要趋向于自主改造，或者是寻求合作伙伴共同改造，第三种征收的方式目前还是比较少，除非是要建设一些公用设施，才会考虑采取这种方式。
    广州地产专家韩世同则表示，珠江啤酒地块具体的开发模式比较难以确定。参照广州南站地块的开发模式，是采用公开拍卖的形式，但是工厂的旧改，采取协议转让或者自主开发，都有可能。不过珠江啤酒如果选择自行开发，考虑到本身并没有房地产经验，它必须合作开发。
    王幼松也表示，珠江啤酒找一个发展商与它合作开发，这种情况可能性还是比较大的。对于珠江啤酒地块的规划，更趋向于更改为商住结合，但是按照目前的相关规定，如果要改为商住用地，必须先进入到的土地储备中去，然后再走招拍挂的程序。但是这样一来，珠江啤酒也有可能拿不到地块。