掉出房企第一梯队的招商蛇口：转型有阵痛

行业“强者恒强，弱者更弱”的大趋势下，众多房企纷纷提出规模赛跑的口号，千亿则成为他们一道特殊的门槛和红线。
重组上市两年后，招商蛇口终于完成它的千亿目标。2018年1月15日晚，招商蛇口公布了其2017年业绩快报，其显示，2017年销售金额为1127.79亿元，同比增加52.54%，且超额完成全年目标。根据克而瑞2017年房企业绩排行榜单，招商蛇口排名第14位。
规模竞争日益激烈，尽管招商蛇口已经挤进千亿阵营，但仍处在前有强敌，后有追兵的境地，恒大、万科、碧桂园皆成5000亿元销售规模巨头，而在一千亿级别里，龙湖、新城、旭辉、泰禾也都是实力相当的“黑马”。作为成立了39年的老牌房企，回望往昔，不免为之叹惋。昔日中国房地产市场四大金字招牌“招保万金”排行老大的招商地产，与中国房企***梯队的差距已非常明显。
成立之初的招商地产风光无限，用“天生贵族”形容并不为过。资料显示，招商地产的前身是蛇口工业区建设指挥部房地产科，1984年独立成立公司，是中国***早的房地产公司之一，是央企招商局集团三大核心产业中房地产板块的旗舰公司，国家一级房地产综合开发企业。彼时成立的房企，还有如今规模破5千亿的万科。
2000年，招商地产开始大规模开发商品房，并以珠三角、长三角和京津地区为核心布局了在全国的阵地。据当时数据显示，万科全年营业收入为38.7亿元，招商是29亿元，两家的业绩相差并不算大。
2004年，剥离了港口、石化等业务资产的招商地产实力达到顶峰。当年的销售总量超过深圳万科，位居深圳***名，并成为华南一线品牌企业。彼时，还与保利、万科、金地并称为股市中表现***活跃**代表性的四大地产龙头股。值得一提的是，招商地产还是国内首只地产百元股，曾在2007年11月创下102.89元的记录。
但在随后数年中，万科和龙湖、碧桂园、恒大等后起之秀发展迅猛，招商地产却顶着稳健发展标签渐落下风。
进入2009年，招商地产开始显现颓势。当年的数据显示，万科销售金额643亿元、保利433.8亿元，招商地产的销售金额为205亿元，约为万科与保利同年销售金额的32%与47%。
而到了2010年，差距更加明显。当年的销售金额仅为146.25亿元，对比之下，万科却大放异彩，销售额达到1081.6亿元，成为国内**千亿房企。同为央企的保利地产也实现签约金额760.42亿元。后起之秀，碧桂园和恒大上半年销售也分别达到544.7亿元和871亿元。
究其原因，业内人士分析认为，在万科、恒大、碧桂园等房企主打刚需产品并坚持快速周转时，招商地产却缺乏标准化的产品线、市场布局不够均衡、高端产品比例过高，种种因素影响了它在“黄金时代”的发力。
已被甩在第二梯队多时的招商地产，寄希望于重组后的涅槃重生。在2015年短短9个月时间内，招商地产便完成换股吸收合并方案。曾经作为“招保万金”四大龙头房企之一的招商地产，被“招商蛇口”这一新的上市平台所替代。
重组虽给了招商蛇口再次回归一线房企的希望，但自合并重组后，公司便进入多事之秋。一年间，招商蛇口出现多名高管离职现象，离职潮甚至延续至2018年。其中包括孟才、王晞、何飞等“公司重臣”。在招商蛇口内部，这三位还被称为招商系“三大金刚”。
2015年12月30日，招商蛇口重组上市并正式聘请公司经营管理层，在任命许永军为总经理的同时，孟才、王晞被任命为副总经理。此外，担任副总经理/常务副总经理一职的还有刘伟、朱文凯、杨志光、闫承大、张林、赵军、龚镭、何飞等人。
资料显示，孟才此前是招商蛇口华北区域的***责任人，在招商蛇口内部以激进拿地著称，被视为“拿地干将”。他曾被寄予了开拓华北战场、收复失地的希望。就在离职前，还亲自坐镇北京督战，***终招商蛇口夺得两宗地块。
与孟才同一时间选择离开招商蛇口的还有一位公司高管王晞，资料显示，他曾为招商蛇口副总经理，兼华东区域总经理，在招商蛇口整合之前，其职务为招商地产副总经理。王晞操盘经验丰富，曾完成20个城市、40多个项目的开发管理工作。被当作广东省“腾笼换鸟”典型项目的蛇口南海意库便是出自他的手笔。
***新的变动发生于2018年1月，据消息，招商蛇口副总经理兼深圳区域总经理何飞离任。
何飞于2004年加入招商地产，经历了这家央企地产公司多个发展阶段。曾历任招商地产总经理助理、运营管理中心总经理、招商地产广州管理总部副总经理、广州招商房地产有限公司总经理、佛山招商房地产有限公司总经理。在去年底离职前，何飞的职位为招商蛇口副总经理、深圳区域总经理。
值得关注的一点是，从2015年以来离职的这些高管均是招商蛇口旗下几大地产板块的负责人，也就是说，招商地产的原有管理层已经从新的董事会名单上近乎集体消失。
实际上，这些班底的消失，与招商蛇口合并上市后一直宣称“去地产化”不无关系。重组后，招商蛇口定位于“中国***的城市及园区综合开发和运营服务商”，不再局限于地产业务，而是明确园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务版图。
地产业务不再是主导，这些“才华无处安放”的高管们另觅高枝也成为必然。克而瑞研究中心研究经理朱一鸣曾指出，重组后的招商蛇口地产属性进一步淡化，城市运营、园区开发才是业务重点，有人离开也是必然的。
此外，也有业内人士分析认为，招商蛇口近年来提出的跻身一线房企行列、千亿规模等口号，某种程度上对公司发展提出了更高的要求。在这种情况下，激进拿地成了规模扩张的主要途径之一，各区域负责人也肩负了一定的压力，离职或许与此有联系。
水手换了，大船仍须航行。实际上，在未从事过房地产开发的许永军调任招商蛇口总经理后，招商蛇口便开始谋划转型。
根据该公司对未来三到五年的规划，地产收入从70%左右降低到60%，园区从20%左右提升到30%-40%，邮轮产业从3%-5%提升到10%。
不过，从目前来看，传统房地产开发仍是招商蛇口***为重要的部分。其中，社区板块业务利润占比80%左右，园区板块业务利润占比20%左右，邮轮板块仅占1%左右。
虽然有意在淡化房地产业务，不过，就在2017年3月28日招商蛇口举办的网上业绩交流会上，许永军谈论的重点却又转向地产开发，其表示“2017年公司发展方面一项很重要的工作就是资源为王，退出房地产的央企和地方国企是我们重点关注的对象。”
许永军所透露的这番策略，在2018年年初体现出来，1月，招商蛇口宣布收购东风汽车房地产有限公司80%股权。后者有竣工房地产项目9个、在建的未售/未开发房地产项目4个。
实际上，在当时重组合并完成后，招商蛇口就在原招商地产的基础上，增加巨量的土地储备。据资料显示，招商局蛇口仅位于前海、蛇口和太子湾的土地就达530万平方米，这些地块均位于深圳自贸区内。此外，招商局蛇口产权清晰的地块及与地方政府合作的园区项目还有多处，包括深圳市光明新区20.8万平方米、青岛市高新区39万平方米，20平方公里的东莞长安新城项目、10平方公里重庆广阳湾项目以及0.6平方公里首钢“中国网谷”项目。
不过，这次土地资源大部分是工业类用地性质，需要转性为住宅或商办类用地才能开发，转性过程需要支付多大的成本，目前仍是未知数。
对比此前的拿地不积极，2017年招商蛇口还是显得较为激进，根据公告数据统计，2017年招商蛇口共在土地市场新获69个地块项目，共新增规划面积968.4万平方米，同比增加31.7%；总地价896.6亿元，同比增长1.7%。
这些地块项目其中有过半位于国内热点城市，包括北京、上海、杭州、苏州、广州、佛山、厦门、武汉、重庆等。其中，招商蛇口在去年3月，拿下广州增城一地块，总代价为43.5亿元，补仓在广州的土地储备。此外，在佛山斥资37.6亿拿下南海区九江镇等3宗地块，面积达21.2万平。
充足的土地储备是打响未来战役的弹药。据克而瑞2017年房企新增土地货值排行榜，招商蛇口货值为1469.4亿，排在第24位。
虽然2017年招商蛇口完成了千亿目标，并仍未放弃回归***梯队的念想，其提出要以“产网融城一体化运作”为手段致力于城市升级，到2020年发展成为中国***并具备国际水平的城市综合开发和运营服务商，进入行业***梯队。
不过，同任何新业务的培养一样，招商蛇口想要园区、邮轮业务与地产业务形成均衡，完成全面的转型和回归还尚需时日。