不想被房东啃掉骨头！餐饮老板要学会算账

    团购平台吃掉餐厅的利润，房东啃掉餐饮老板的骨头。餐饮这条路上，永远不乏各种陷阱各种磨难。要取得真经，非得练就孙悟空的“火眼金睛”。
 
    违建房出租，坑了餐厅老板20万
 
    餐饮老板看中了一处地方想开餐厅，找到房东签了合同交了租金。**自己将装修和设备都买好，去办营业执照的时候却发现这是违建建筑。这算不算是一大坑？
 
    在广州南沙开餐厅的郭先生就遇到了这样的“地产骗局”。2015年7月，郭先生经人介绍租下了南横村厚裕街这块约50平方米自用地经营餐厅，租期有5年。郭先生说，签合同时，屋主陈某承诺土地和房屋均为合法取得，有合法产权，签署了所谓的具结书，而产权证正在办理中。于是他投入近20万元装修房屋、购买设备、聘请员工等，餐馆取名为“望海楼海鲜酒楼”。当他办理临时经营场所使用证明时才知，这栋楼原来是违法用地、违法建筑，根本无法办理相关经营证照。
 
    这时他才发现，这栋在河涌建起来的房子，房东并没有房产权，但是对方竟然对外出租，将他狠狠地坑了。“我被他骗了。”郭先生说，从2016年2月开始，他多次与房东协商，并暂停支付租金。然而，房东不但拒绝赔偿，还催收租金，3月26日还停水停电。之后，房东再次纠集人员强行清租，将屋内的设备搬走，并重新在现场和网上招租。无奈之下，郭先生向南沙边防派出所报案请求处理，希望通过法律途径得到解决。
 
    房子租了，设备都买了，办理营业执照的时候才发现这个房子是违建的，而得到的回答就是农村的自用地，大家都是这样干的，当然没有产权啦。郭先生这个跟头栽得可真惨。
 
    不想被坑，和房东签约要有10个心眼
 
    其实像郭先生这样因为签订租赁合同之前没有做详细了解的商家并不在少数，还有一些餐饮品牌因为合同到期，房东恶意涨租，导致不得不搬迁，甚至关门的。因此，餐饮商家不想出现后续的麻烦，那么在签合同交租金之前就应该留几个心眼。
 
    一、了解出租者是房东还是租赁者？

    如果是房东出租场地，那么，要请房东拿出有效的产权证，根据产权证，对房屋的建筑面积、结构等情况进行检查，避免张冠李戴，以假乱真。如果是租赁者转让餐饮，必须请房东出面共同商议，分清楚哪些东西是房东的，哪些东西是租赁者的，三方当面清点，出具文字凭据，签字画押，方可深谈。
 
    二、这个场地能开办餐饮吗？

    不要单方面只信听房东的话，有条件的话，应该到房产、消防、公安、环保、街道等部门了解一番。比如：这个场地开办餐饮是否扰民，附近居民同意吗？是否符合消防部门的相关规定，有消防手续吗？千万不要被房东或者中介的大话所感动。
 
    尤其是这个房屋近期有否动迁计划？如果有，就不要再浪费精力谈下去了，除了你自己，没有人愿意为你的几十万元装修费买单。餐饮周边的老百姓对餐饮经营是什么态度至关重要。一方面，周边百姓是未来的准顾客，忽视不得；另一方面，百姓现在的环保意识、维权意识非常强。百姓不满意，上访、诉讼、上门争辩、媒体曝光，都有可能出现。
 
    三、“转让店”在行政部门是否有历史遗留问题

    如果是转让店，一定要亲自到自来水公司、电业局、环保局、煤气公司、供热公司等单位了解水费、电费、环保费、煤气费、供热费的缴纳情况，如果未交清，请转手者将剩余部分缴纳完毕，并将交费发票出示，看清确认后复印留存，妥善保管。停水停电停气，无论停哪一样，都无法营业。
 
    四、原店主是否有违法违纪记录

    亲自到工商部门、税务部门了解工商管理费、应缴纳税款是否缴纳完毕，有否罚款，如果有的话，请转让方到相关部门缴纳完毕，并将相关票据复印留存，妥善保管。工商管理费、应缴税款属国家强制征收的项目，如未交齐，有可能面临营业执照作废、停办营业执照、罚款等相应处罚。
 
    五、与前员工是否有经济纠纷

    如果接手的是转让店，要将以往与餐饮有关的单位、人员联系到，通报餐饮租售情况，尽可能查清餐饮的工资、贷款、担保、抵押、应付账款和经济纠纷情况，分清责任，避免在以后的经营中发生纠纷。不要仅仅凭房主或转让人的一面之词作结论，如果他们之间相互配合打马虎眼，糊弄门外汉绰绰有余。
 
    六、确定合同的法律主体及合同类别

    即：合同是和房东签约还是和转让人签约；合同类别是承包合同还是租赁合同。这是非常重要的两个选择，选择不同，后果截然不同。从分清责任的角度说，合同的法律主体应选择房东，合同的类别是租赁合同。有些餐饮经理往往嫌办理开业手续麻烦，浪费时间，增大开业经费，在签订转让合同的时候，能凑合就凑合，延续使用原来的营业执照，以承包形式接手餐饮。孰不知，一念之差，可能带来后患无穷。
 
    七、签订合同，务必请权利人到场，与权利人签订相关合同，其他任何人代签均属无效。

    餐饮经营火爆之后，因房东反悔发生经济纠纷的事情数不胜数，***为常见的是从合同里寻找破绽。如果权利人老谋深算，在签订合同时即留下伏笔，那以后的经营就危机重重了。
 
    美国的麦当劳，在事业发展之初，也经历了一番与房主无休止的较量,伤了不少元气，后来，痛定思痛，成立了专门的房产经营部门，只买不租，减少了许多是非，逐渐发展到今日的汉堡巨无霸。
 
    八、要确保所签订的合同完整有效

    签合同时可以咨询专业律师，或找几本关于《合同法》内容的书籍了解清楚。在这些地方多花一点钱，以后的经营就少了许多麻烦。
 
    九、支付转让费，应在合同签订完毕、所有钥匙交接清楚之后进行。

    转让费支付宜晚不宜早，给自己多留一点时间，以免后悔。钱在自己手里，主动权就在自己这里，这间房子不满意，还可以到别处看看。千万不要被个别房主的花言巧语所迷惑，毕竟，他是出租餐饮的直接受益人。
 
    十、接手当日，马上换锁。

    害人之心不可有，防人之心不可无。餐饮的钥匙，经手的人很多。餐饮钥匙是餐饮的***道门岗，为保险起见，换锁是***要务。要不然，一夜之后，店内空空如也。这样的事情，在餐饮顶兑时并不少见。
     
    作为餐饮老板，虽然免不了对房东怨气多多，但是在自己没有实力购买门店的时候，还是得要和房东好好相处的。人在屋檐下，哪能不低头呢？我们要做的就是在谈合约之前避免各种租赁陷阱，签合同期限长一些，尽可能地避免后续的麻烦。