餐饮老司机告诉你如何避开餐饮选址套路坑？

    开家餐饮店，选址***关键！但现实往往是，好不容易挑中一个人气爆棚的位置，抢下了店铺，签合同交了钱，店铺装修开张，名气口碑逐渐做起来了，却发现自己入坑了，那种感觉不是用“后悔莫及”可以形容的。
 
    01．入坑类型：虚假宣传坑

    龙女士：我在广州天河区看中了某开发商开发的商铺准备开个饭店，得知未来此处要规划成美食广场，附近规划步行街，因此更是心动不已，于是和业主签订租赁合同并交了租金。谁知刚没多久，不但没有规划什么美食广场，而且原来要做步行街的位置变成了停车广场，商铺旁边还新造了一个公厕。这样一来，人流量明显减少了，我觉得自己的商铺价值大打折扣，感觉自己被骗了。
 
    02．入坑类型：拆迁坑

    张女士：我创业的***家餐厅，开业后生意一直不错，当月就盈利，让我欢喜非常。谁知好景不长，三个月后，店铺就被贴上了拆字。原来是房东事先隐瞒了拆迁的事，让我叫苦不迭，这么重要的事，为什么签合同时偏偏给忘记问了，合同里也没约定。
 
    03．入坑类型：抵押坑

    李先生：我半年前租了临街门市房经营饭店，签了3年，支付了当年租金、装修妥当饭店开始营业，生意好不红火。***近，我突然接到法院查封拍卖该饭店的传票，得知原来房东在租赁之前把该门市房抵押给银行，因还不起贷款，被银行申请法院抵押拍卖还债。没办法，我只能停业，**损失近万元，心里苦不堪言。
 
    03．入坑类型：扰民坑

    黄女士：我去年看到一个很好的门店，但是附近没有餐饮店，我觉得这是一个很好的机会，另外也留了心眼问房东，这里可不可以开餐厅，房东肯定的说，上任就是做这个的，我也看到别人有开。但是结果呢？开业没有几天周围的住户联名投诉了，消防来了，环保局也来了。**不得已关了。
 
    04．入坑类型：转租坑

    某盟主：我是一家商业特许经营企业，从事餐饮连锁的经营。然后有家Z公司要加盟我，我们双方签订了加盟合同，约定除了统一经营模式以外，Z加盟商经营所需店面也由我方代租，我公司有现成店面，位于南京东路，合同是与某物业公司，合同签订后，Z加盟商开始对该店面进行装修设计，2个月后Z准备在该店内注册新公司，过程中要求我方提供租赁合同，但租赁合同是我公司与物业所签。于是，我公司与该物业公司协商，试图将承租人改为加盟商，被物业公司一口拒绝。加盟商加盟不成，把我给告了，要求不但退还加盟费，还要赔偿装修费等其他费用；物业公司也把我给告了，要求我按时支付租金。 
 
    05．入坑类型：求生不得求死不能坑

    王先生：我租了一家店面开饭店，签了3年，一年后由于各种因素，店面亏损不止，**要亏好几万，结果找到房东要求解除租赁合同，被拒绝，说必须按合同来，期限不到坚决不给解除，那时的每**每一刻都无比煎熬，时间就是金钱的道理我算是深刻的体会到了。
 
    上面列举的案例不过是九牛一毛，现实生活中租赁坑可谓是花样百出，练就一双火眼金睛把目标店面看个清清楚楚明明白白，是从事餐饮经营的创业者必备素质。人们都说万事开头难，店铺租好了就是一个好的开始。那么，餐饮店面租赁这份合同，究竟该怎么签？

    餐饮租赁避坑四步曲
 
    墨菲定律，如果你担心某种情况发生，那么它就更有可能发生。

    当你想签下一间店铺，你可以把你担心将来会出现的问题都写进合同，形成保障性条款，对自己的权益加以保护，从而防止自己的权益收到侵害，这也是为什么希望大家重视租赁合同，因为区区几页纸平时可能没什么用处，当纠纷产生时，它会像结界一样，化作一道天然屏障，保护你不受外界攻击。所以，要重视租赁合同，合同签的好，租赁没烦恼。
 
    1．看

    看看周边的商业环境，是靠近大学城，还是靠近办公楼，会不会对居民区造成影响等，再看周边同类餐饮店数量、人流量情况等，同时，也要对房屋地理位置、面积、楼层都要做相应了解。除此之外，由于店面用于从事餐饮，水、电（电容量）、电话线、排水、排污、排烟、网络与通讯、货运通道等供应标准一一加以了解，满足生产的条件的才能租，不能满足的，是否有简单易行的办法能达到条件，否则即使店铺的外在很赞，也是不适合租的。
 
    很多外在条件可以直观的看到，而一些关键性的内在参数是看不到的，这时候就要问了，本着打破砂锅问到底的精神，抛出一个问题，就要得到对方确切肯定的答复，回答模棱两可的，就要注意咯，很有可能是问题所在，那么究竟要问些什么呢？
 
    2．问
     
    问出租方是谁。出租方与产权证书登记的所有权人不一致，需要出租方提供房屋所有权人出具的同意转租证明或委托租赁授权书。
 
    问租期。法律规定一份租赁合同上的租赁期限***长不超过20年，超过部分无效。想租30年怎么办？20年期满后，再续签10年就好了。
 
    问房屋和土地性质。一般从事餐饮的房屋性质需为商业用房性质，土地性质为非住宅、非工业性质。
 
    问房屋产权证的面积是不是符合政府部门的要求，否则没法办营业执照。
 
    问房地产产权情况，房屋产权证。从事餐饮业，所需的各种证照时必不可少，如营业执照、税务登记证、卫生许可证、食品流通许可证、各种生产或经营许可证、排污许可证等、消防验收合格证明等各种证明，以确保相关证照都能办齐备。
 
    问政府是否有相应的规划，尤其对于租赁房屋在工业园内的，注意了解整个工业园的规划，是否存在产业限制情况。没有得到确切的答案怎么办？可以在合同解除条款中加以规避，如，若遇到政府拆迁等其他因素影响导致无法正常经营的，合同可以解除，双方无需承担法律责任，出租方退还相应部分的租金等。
 
    问是否设定了抵押等他项权利，如果房产被抵押，需要银行出具抵押权人同意出租证明。
 
    问物业人，物业设施，物业服务和物业费用等。按照法律规定及一般惯例，租赁房屋的维修和维护，应当由出租人负责。现在大部分商业房产，将房屋维修及维护委托给第三方物业公司进行，所以要对物业服务的范围、内容和标准进行了解，例如可以看看物业合同、物业服务公约等。
 
    3．谈
 
    谈免租期。积极争取免租条件。免租期是合同期限外的，使用店铺不用支付租金的期限，免租期是用来装修的。餐饮业的装修尤其重要，够吸引人的门面才会给客户留下深刻的印象。
 
    谈税费承担。谈相关的税费数额，谁来承担，以及承担方式。一般由出租房承担。
 
    谈租金和押金方式。租金支付方式，一年一付或其他，争取少付或者免付押金，租金和押金的支付日期等细节。
 
    谈租赁备案。避免一房二租的风险，以维系租赁关系稳定，对抗其他承租人。
 
    谈租赁附属物或附属权利的提供，比如广告位、休息室、停车位、附属场地等的提供。如果有上述租赁附属物或权利，应当在租赁合同中进行明确，并对是否付费，费用多少进行明确约定。
 
    谈退租条款。这里所说的退租条款是专为承租人预留的，承租人可能因为经营上的原因而需要提前解除合同的时候，能够依据此条款解除合同，减少经济损失。简而言之，就是承租人给自己预留一条退路。
 
    当承租方通过看、问、谈的方式，对房屋三态，即物理状态、商业状态、法律状态有个细致的考量，将所有重点和细节了然于胸，增加了谈判的砝码，也更有助于自己在签订合同时把握主动权，处于优势地位。然后就进入真刀实枪的签合同环节了。
 
    4．签合同
 
    签字盖章之前，很重要的一步就是起草或审查合同，无论合同是由哪一方来拟（一般是由出租房提供），承租方要做的就是通过合同文本实现避坑目的。下面敲黑板划重点了。
 
    1.合同形式

    必须签订书面合同，这点无须赘述。

    合同法第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。
 
    2.明确租赁房屋的用途

    明确房屋租赁用途，一方面可以划分房屋损害赔偿责任。

    第二百一十七条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物”；

    第二百一十八条：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”；

    第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”。
 
    你租房子做什么要写清楚，写明了用途并按照约定执行的，房屋损耗了也不需要你赔偿责任，否则房子可以不租给你还要你赔偿。
 
    另一方面可以明确房屋租赁合同的合同目的。

    我国合同法第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行；（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”，第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”

    这些合同条款都是合同法的重要条款，大家可以收藏起来以备不时之需。
 
    合同目的的明确对于纠纷的处理，尤其是房屋租赁合同中未预计未进行约定的事由引发的纠纷有重要的作用。
 
    3、租赁房屋的状况

    A、房屋位置在哪？面积多大？范围四至（平面图）？租赁房屋的状况，租赁范围，使用面积是计算租金的重要依据。

    B、工程条件：根据餐饮经营需要，确认所需的能源和其他要求，包括水、电、煤气等供应标准、物业服务设施、给排水标准、排污、排烟、网络与通讯、货运通道等。
 
    4、租期、租金和续租

    关于租赁期限的法律规定主要有三点：
 
    A、***长租赁期限

    合同法第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。

    任何一个租赁合同都不得超过20年***长租赁期限，否则，超过的部分无效。但可续租，实际租赁期限不受20年限制。
 
    B、对于转租

    《***高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。
 
    即，二房东给第三方的租期，不能超过二房东与大房东的租期。

    所以，如果是与二房东签订房屋租赁合同，应审查二房东与大房东的租赁期限，***妥当的做法是让二房东提供其与大房东租赁合同的复印件。
 
    C、租赁期限不得超过租赁房屋的使用期限
 
    正常的房屋并没有限制使用期限，尤其是我国的大部分房屋都是改革开放后建造的，所以，一般不涉及房屋使用期限的问题，但有例外情况——临时建筑。

    《***高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第三条：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”
 
    D、合同没约定租期，则双方均可随时解除，不用承担责任。

    合同法第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
     
    5、物业服务项目与标准

    按照法律规定及一般惯例，租赁房屋的维修和维护，应当由出租人负责。

    合同法第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

    合同法第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
 
    现代社会，尤其是商业房产，关于房屋的维修和维护已经全部委托给第三方物业公司来进行，因此，这里形成了一个出租方、承租方以及物业公司的三角关系（某种情况下物业公司就是出租方）。物业公司的物业服务范围和内容一般有书面的规定。但在租赁合同中，仍有必要对物业服务的范围和标准进行约定，这样做有利于承租人。
 
    6、装修和扩建条款

    承租人为实现其经营目的，绝大部分都需要对租赁房屋进行改造、装修、扩建。为此，有必要在合同中进行约定，确定双方权利和义务，换而言之，装修和扩建条款在商业租赁合同中是必不可少的。
 
    对于该条款的约定，我们要注意以下几个问题：

    A、装修和扩建必须要经出租人明确同意

    《合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”
 
    承租人未经同意进行装修的后果可能会很严重，不但装修投入有损失，还要承担恢复原状的费用或赔偿损失，甚至可能因此被解除租赁合同。

    承租人只要有证据（审核装修图纸、提出装修建议、配合办理装修相关的证照和事项、对合同终止后装修扩建处理的约定等都可作为证据）证明出租人知道装修而未提出异议或者以其他方式同意或默许承租人装修扩建的，均可视为同意承租人装修。
 
    B、应当约定合同终止后装修物的归属。

    《***高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。
 
    在租赁终止后对于装修物的处理，以当事人双方约定优先，没有约定的，未形成附合的装饰装修物可以拆走，无法拆走的不能要求补偿。
 
    C、注意合同终止后，对于装修和扩建的是否有“恢复原状”的约定。

    “恢复原状”属于合同后义务，承租人如有该项义务，必然产生相应的成本负担，而且，未如期“恢复原状”的可能导致延迟交还房屋，还要支付相应的占用费。
 
    D、装修和扩建的程序性约定。

    装修设计是否需要批准、可能产生的费用项目和金额（如审图费、垃圾清运费、装修管理费、环境费等等）、需要对方配合的项目、施工申请和施工许可、装修验收、施工要求和规范、消防验收等事项，尽量在租赁双方和物业管理方之间达成一致，明确各自权利和义务，以避免纠纷产生。
 
    7、保险条款

    房屋租赁合同中并无法律强制规定要求合同当事人购买任何商业财产保险。在法律上，是否购买商业保险完全由当事人自行决定。但是，有许多商业地产出租方要求承租人必须购买某些商业保险，并在租赁合同中予以明确，以确保发生自然灾害和意外事故时能有效避免损失。
 
    8、转租与转让条款

    房屋租赁后承租人能否转租，其前提取决于出租人是否同意其转租。而出租人额外授予的转租权不是必然包含在租赁关系里。

    《合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
 
    作为承租人，如果准备承租后再出租的，必须在租赁合同中获得转租许可；

    作为次承租人，在承租房屋时是与二房东签订租赁合同，所以，必须要二房东提供其与大房东的租赁合同，以确认是否能转租及有效的转租期限，以防被骗而产生纠纷。
 
    9、违约责任条款

    违约责任是每一个合同不可或缺的灵魂条款，它是合同具有强制履行力和威慑力的基础。

    从现实操作性上来讲，违约责任是所有合同条款中***难约定的，这个难主要体现在：

    1、违约情形多样性，外界及内部各种因素的影响都可能发生违约；

    2、违约预计的有限性，因合同签订时无法预计可能发生的所有违约情形，只能部分预计；

    3、不可周延性，无法针对所有的违约行为都订立违约条款，即使是能预计到的。基于上述原因，我国的法律和司法解释未对违约责任进行规定，而交由当事人自行约定。

    合同法***百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。
 
    尽管违约情形很难穷尽，也没有所谓的**违约条款，但是大家要知道如何构架一个违约条款。一个标准的违约条款，至少包含两个部分：“适用条件”＋“违约责任额度或计算方法”。

    A、适用条件是指可能发生的违约行为（后果）表现形式的描述，违约行为表现形式包括不履行、瑕疵履行和迟延履行合同义务。

    B、违约责任额度或计算方法。违约责任额度应当明确而具体的数额，不能模棱两可。违约责任的计算方法也应当是明确并且根据实际情况***终能计算出一个具体数额的。

    C、违约金应当与实际损失相当为宜，超过损失的百分之三十的，超过部分法院不会支持。
 
    10、特殊条款

    由于承租人和出租人的具体条件和需求千差万别，在普通的房屋租赁合同外，会出现一些特殊租赁条款，具体有如下几种：
 
    A、租赁附属物或附属权利的提供。比如广告位、休息室、停车位、附属场地等的提供。如果有上述租赁附属物或权利，应当在租赁合同中进行明确，并对是否付费，费用多少进行明确约定。
 
    B、竞业排他条款

    作为承租人也应当在合同谈判中尽力争取竞业排他条款，该条款一般存在于租赁区域较大的商场或购物中心，而且前提是统一运营租赁才能得以实现竞业排他。竞业排他权是承租人的权利，出租人的义务，限制了出租人的招租范围。

    另外，针对该条款也必须设置一定的违约责任，否则可能变成空头支票，无法兑现。
 
    C、经营和运作上如有特别要求的，应当在合同中进行明确。比如需要在承租房屋里开设新公司的，因为新公司尚未成立，故无法以新公司的名义签订合同，那么合同签订的时候应当以股东或者新公司的法定代表人的名义来签订该合同，并且应当在合同中明确是为设立公司而签订并且在新公司成立后由新公司作为承租人来履行合同。

    另外，租赁房屋进行经营的业务需要办理相应经营证照的，也应当在合同中进行明确，以确保出租人届时提供协助或提供相应的证明文件。
 
    D、装修免租期

    现在绝大部分的商业房屋租赁合同都有装修免租期，关于装修免租期的约定应当注意以下问题：

    1、免租期，即装修期间无需支付房屋租金，但是，其他费用的支付也应当明确，比如物业费、水电费等的承担主体。

    2、装修免租期的期限要明确，即要能具体到某年某月某日开始至到某年某月某日止。

    3、要注意装修免租期和租赁合同中其他期限的吻合和协调。

    11、退租条款

    这里所说的退租条款是专为承租人预留的，承租人可能因为经营上的原因而需要提前解除合同的时候，能够依据此条款解除合同，减少经济损失。简而言之，就是承租人给自己预留一条退路。
 
    12、清场腾房条款

    《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。
 
    对于房屋租赁来说，如未作约定，只要退还的房屋主体未损坏，就可认为退房符合法律规定，完成了还房义务，如有约定退还房屋的状态的，按照约定。

    清场腾房条款应明确以下几点：

    1、清场腾房的时间，一般来讲，清场并将房屋交还出租人在合同终止后10天左右较合理；

    2、程序，退房的程序应当是承租人清理完后通知出租人收房，收房的时候一定要现场清查验收，并签订相应的书面退房手续；

    3、退房时房屋状态的约定，前面讲过装修和扩建，如有装修，退房时是否要移除装修。
 
    13、房屋租赁合同登记备案

    房屋租赁合同登记备案是指将签订的租赁合同提交至国家法定机关留存备案，缴纳相关税费，并取得相应的登记备案证明。

    对于房屋租赁合同登记备案我们分两个层面来分析：

    A、法律层面上，房屋租赁合同登记备案是行政强制的，但是是否进行合同登记备案不影响租赁合同本身的法律效力。
 
    住房和城乡建设部2010年12月1日颁布的《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案”。
 
    根据该规定，租赁合同当事人有法律义务去进行登记备案。
 
    《商品房屋租赁管理办法》第二十三条规定：由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。
 
    根据该规定，不登记备案的法律责任是遭受行政处罚。
 
    《***高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持”，
 
    上述司法解释明确了不进行登记备案，合同依然具有法律效力。
 
    合同登记备案是一项合同订立生效后的行政义务，与合同本身的效力没有直接联系。
 
    B、从现实需求的层面来讲，当事人可以将合同进行备案登记作为合同的生效要件。因为现实中有一些承租人在开展经营的过程中，可能需要用到房屋租赁登记备案证明，所以可以在租赁合同中约定以合同完成登记备案为生效条件。另外，合同登记备案现实上也起到了一定的保管作用，即便自己保存的合同原件丢失也不会对租赁有太大的影响。

    承租人租赁商铺过程中之所以遇到各种各样的坑，是因为忽略了租赁合同，只有足够重视租赁合同，合同才不至于形容虚设，在发生纠纷时才能恰当保护自身权益。所以在签订合同时，你建立在对未来的准确预判基础上的字字斟酌，都是对自己足够负责，餐饮老司机告诉你如何避开餐饮选址套路坑？如果可以，请一定要做到以始为终，防患未然。